Powiązane artykuły
Czy wojna zatrzyma hossę na rynku magazynowym? Na szybko wydaje się, że odpowiedź brzmi nie, ale warto wejść w szczegóły…
Gdzie jesteśmy na rynku?
Warto podsumować najpierw stan i moment, w jakim rynek się obecnie znajduje. Rynek magazynowy w Polsce jest najszybciej rozwijającym się rynkiem w Europie. Od 2014 r. roczny przyrost nowych magazynów wynosi 10 proc. a ostanie pięć lat to średnie wzrosty 15 proc. rocznie. Na koniec 2021 roku magazynów było 23,7 mln mkw. Jak podaje firma doradcza JLL rok 2021 przyniósł kolejny rekord pod względem zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe w Polsce, które wyniosło 5,4 mln mkw. W tym czasie deweloperzy starali się zaspokoić ten popyt i oddali do użytkowania 2,9 mln mkw. magazynów. Najwięcej zlokalizowanych było w Wielkopolsce i na Górnym Śląsku.
W Polsce większość magazynów jest budowana w formule BTS (Build-to-suit czyli dla konkretnego najemcy) a 46 proc. (ok 3mln mkw) spekulacyjnie (najemcy są poszukiwani w trakcie procesu inwestycyjnego). Polska aktualnie jest drugim w Unii Europejskiej rynkiem (Niemcy zajmują pierwsze miejsce) pod względem aktualnie budowanej powierzchni magazynowej. Oczekuje się, że w ciągu kilku miesięcy oddanych zostanie 4 mln mkw nowych magazynów (18 proc. obecnych zasobów).
Od lat występuje zachwianie podaży i popytu na tym rynku. Aktualnie wskaźnik pustych (wolnej powierzchni) magazynów wynosi tylko 3.7 proc. Co ciekawe nie jest to sytuacja wyjątkowa dla Polski, ale globalny trend występujący również w Wielkiej Brytanii czy też USA. Jak podaje CBRE popyt na magazyny w pierwszym kwartale 2022 roku utrzymał się na wysokim poziomie i wyniósł 1,5 mln mkw., podobnie jak rok wcześniej.
Dlaczego Polska jest tak atrakcyjna i kto potrzebuje magazynów?
Są trzy podstawowe powody, dla których Polska jest postrzegana jako tak bardzo atrakcyjny rynek dla magazynów w porównaniu do pozostałych krajów Europy.
Po pierwsze stawki najmu. Są one zdecydowanie niższe niż w pozostałych krajach Europy. Po drugie w Polsce proces realizacji projektów deweloperskich jest zdecydowanie łatwiejszy niż w innych krajach, jak również dostępność ziemi z pozwoleniami jest większa. Po trzecie bardzo dobrze rozwinięta i nowa sieć drogowa pozwalająca na szybki transport towarów na zachód, jak również na południe Europy. Co ciekawe jak podaje Dziennik Gazeta Prawna „pod względem infrastruktury drogowej zaczynamy osiągać wskaźniki najbardziej rozwiniętych krajów Europy Zachodniej. Już ponad cztery lata temu w długości szybkich tras prześcignęliśmy Wielką Brytanię”.
Potrzeby na magazyny wynikają z wielu powodów, jednak podstawowymi są m.in. po pierwsze szybko rosnący udział e-commerce w handlu detalicznym i co z tym związane fakt, że ten sektor potrzebuje co najmniej trzy razy większej powierzchni magazynowej niż „tradycyjne” biznesy. W ciągu ostatnich dwóch lat, jak podaje JLL, popyt firm z branży e-commerce na magazyny w Europie wzrósł dwukrotnie i osiągnął 23 proc. Aktualne e-commerce to 19.6 proc. globalnej sprzedaży detalicznej i do 2025 ma stanowić 25 proc., co będzie tym bardziej potęgować zapotrzebowanie na magazyny. Jak podaje CBRE to wszystko „nakręca” rozwój infrastruktury, niezbędnej do sprawnej obsługi rosnącej liczby zamówień, czyli m.in. magazyny dystrybucyjne czy magazyny zwrotów.
Po drugie zerwane przez covid-19 globalne łańcuchy dostaw wymuszają zwiększenie zatowarowywania się tak, aby klienci mogli nadal kupować i mieć dostęp do produktów „just in time”. Nowa fala covid w Chinach i związany z tym lock down w ramach polityki zero covid powoduje kolejne zakłócenia produkcji i logistyki. Zamówione towary dotrą do Polski i Europy z opóźnieniem, więc firmy będą chciały zwiększać zapasy w magazynach, aby zabezpieczyć się przed kolejnymi zakłóceniami.
Po trzecie związany również z covidem trend na nearshoring, czyli przenoszenie produkcji bliżej rynków zbytu powoduje zapotrzebowanie na nowe powierzchnie magazynowe, a Polska leży w bardzo dobrym miejscu geograficznym z perspektywy krajów zachodniej i południowej Europy.
Czy wojna zatrzyma hossę na rynku magazynowym?
Teraz wracając do głównego pytania, czy wojna zatrzyma hossę na rynku magazynowym? Twarde dane z rynku mówią, że nie. Sytuacja na Ukrainie, ale również i fakt wycofywania się części firm z Rosji wymusi i już wymusza konieczności budowy nowych magazynów. Jak podaje Savills na rynku magazynowym może zacząć brakować wystarczającej powierzchni magazynowej. Wspomniany już wyżej poziom pustostanów (3.7 proc.) będzie tym samym ulegał dalszej kompresji, a to z kolei przełoży się na zwyżki czynszów tym bardziej jeszcze potęgowane przez presję inflacyjną. Dodatkowo rosnące ceny materiałów przekładają się też na czynsze, które w zależności od rynku, wzrosły o 5-15 proc. w ciągu roku i to najprawdopodobniej nie jest koniec podwyżek jak podaje CBRE.
Aktywa przemysłowe i logistyczne postrzegane są od lat jako silny produkt inwestycyjny, co udowodniono zwłaszcza w czasach pandemii. Jak podaje CBRE w 2021 roku łączna wartość inwestycji wyniosła 5,71 mld euro, a złożyła się na nią rekordowa liczba 164 transakcji. Ponad połowa całej kwoty dotyczyła rynku magazynowego. Najwięcej inwestorów pochodziło z Europy.
Podsumowując… Eksperci uważają, że dłuższej perspektywie, zakładając pokojowe zakończenie konfliktu zbrojnego, pozycja Polski na logistycznej mapie Europy, dzięki swoim silnym fundamentom pozostanie stabilna, a wręcz dalej umocni swoją pozycję.
Jako NEWPORT LOGISTICS FUND, Fundusz Private Equity inwestujemy w pełny cykl inwestycyjny budowy i komercjalizacji nowoczesnych magazynów w Polsce i Europie. Działamy w partnerstwie z największym deweloperem w Europie, który będzie odpowiadał za powstawanie magazynów, będąc deweloperem. Współpraca z liderem rynku daje nam dostęp do najlepszych projektów nieruchomości logistycznych oraz zaufanych najemców, co jest kolejną gwarancją powodzenia inwestycji. Newport Logistics Fund jest zarejestrowany w Luksemburgu, ale obszar inwestycyjny obejmuje całą Europę. Nasze inwestycje cechują się krótkim/średnim okresem alokacji kapitału, a prognozowana stopa zwrotu wynosi 25%.
