Powiązane artykuły
Koniec ery wyczekiwania na „powrót do normalności” stał się faktem. W 2026 roku rynek nieruchomości komercyjnych wchodzi w fazę facing reality. W świecie zdominowanym przez selektywność kapitału i strukturalną niepewność, projekty mixed-use przestały być urbanistyczną niszą, a stają się drogą pierwszego wyboru do budowy odpornych portfeli inwestycyjnych. Kluczem do sukcesu nie jest już jednak tylko zielony certyfikat, ale realny wpływ społeczny, który wpływa na wartość, marżę i płynność nieruchomości.
Rok 2025 zamknął się wynikiem 4,45 mld euro zainwestowanych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Choć wolumeny są niższe niż w latach boomu, struktura kapitału uległa fundamentalnej zmianie: wielki międzynarodowy kapitał pozostaje w defensywie, a tę lukę wypełniają inwestorzy regionalni ze Skandynawii, Czech oraz – co jest nowością – mobilizujący się kapitał krajowy, który odpowiada już za 20% transakcji. Ten nowy, pragmatyczny inwestor nie szuka emocji, lecz aktywów z jasno określoną ścieżką planistyczną i funkcją społeczną.
W debacie o zrównoważonym rozwoju w budownictwie długo dominował aspekt środowiskowy (E – Environmental). Oszczędność energii i wody, alternatywne źródła energii (OZE), korzystanie z materiałów certyfikowanych, czy redukcja śladu węglowego to już jednak rynkowy standard. Prawdziwa gra o marżę i długoterminową wartość aktywów przeniosła się w obszar społeczny (S – Social). Coraz więcej projektów, a zwłaszcza inwestycji typu mixed-use, realizuje komponent „S” poprzez profesjonalnie prowadzony placemaking. To sztuka projektowania przestrzeni publicznych, które przyciągają ludzi nie tylko dlatego, że muszą tam być (praca), ale dlatego, że chcą tam spędzać czas. Według danych Urban Land Institute, projekty oferujące wysokiej jakości przestrzenie wspólne i bogatą ofertę kulturalno-społeczną, odnotowują o 15-20% wyższe tempo komercjalizacji oraz wyższą lojalność najemców w porównaniu do projektów jednofunkcyjnych.
Mixed-use jako odpowiedź na „S”
W 2026 roku deweloperzy przestaną budować budynki, a zaczną projektować ekosystemy. Doskonałym przykładem tej transformacji jest projekt na terenach dawnej Fabryki Samochodów Osobowych na warszawskiej Pradze. Procedura lex deweloper dla FSO Park, obejmująca 15,6 ha, pokazuje nową skalę myślenia: w pierwszym etapie powstanie tam 2050 mieszkań, ale towarzyszyć im będzie nowa szkoła podstawowa, ponad 2 ha parku centralnego oraz 60 lokali handlowo-usługowych.
To właśnie tutaj litera „S” nabiera konkretnego wymiaru. Inwestycja nie jest już odizolowaną wyspą, lecz generatorem tkanki miejskiej. Jak zauważają eksperci, w segmencie premium luksus redefiniuje się poprzez komfort życia i dostępność usług w zasięgu 15-minutowego spaceru – od stref wellness i siłowni, po rowerownie i dedykowane przestrzenie dla właścicieli zwierząt.
Z perspektywy dewelopera i właściciela, mixed-use to optymalne zarządzanie ryzykiem. Gdy rynek biurowy łapie zadyszkę, komponent mieszkaniowy (często w formie PRS – Najem Instytucjonalny) lub handlowo-usługowy stabilizuje przepływy pieniężne. Kluczem jest jednak synergia. Restauracje i kawiarnie żyją z pracowników biurowych w ciągu dnia, a wieczorami z mieszkańców i turystów. To ekosystem, który sam się napędza. Prawdziwy test dla litery „S” w projektach mixed-use następuje jednak na styku inwestycji z lokalną społecznością. Nowoczesny inwestor nie jest już intruzem, który stawia płot. Staje się animatorem miejskiego życia.
Inwestycje w nieruchomości: „S” się opłaca
Analizy międzynarodowych ekspertów rynku nieruchomości – JLL i Knight Frank wskazują na wyraźną korelację: budynki z silnym komponentem społecznym i certyfikatami takimi jak WELL (skupionym na dobrostanie użytkowników) uzyskują tzw. „green premium” nie tylko w czynszach, ale przede wszystkim w wycenie przy odsprzedaży do funduszy typu core.
– Inwestorzy instytucjonalni, tacy jak BlackRock czy PIMCO, coraz częściej stosują filtry ESG, które dyskwalifikują projekty „społecznie martwe”. To, co sprawdziło się w dużej skali, staje się teraz gwarancją udanego biznesu przy mniejszych projektach oraz podstawą siły i odporności portfeli rodzinnych – komentuje Michał Styś, CEO, OPG Family Real Estate.
Wyzwanie? Skala i złożoność. Zarządzanie projektem mixed-use jest wielokrotnie trudniejsze niż prowadzenie biurowca. Wymaga zrozumienia różnych grup użytkowników, koordynacji wielu operatorów i ciągłego inwestowania w „soft power” miejsca – eventy, wystawy, aktywności sąsiedzkie.
Rynek w 2026 roku premiuje tych, którzy potrafią policzyć koszt zrównoważonego rozwoju. Inwestorzy coraz częściej dyskwalifikują projekty „społecznie martwe”, a banki wykazują większą skłonność do finansowania inwestycji z jasną strategią ESG, która nie opiera się wyłącznie na „obowiązkowym” spełnianiu regulacji, ale jest przemyślanym i pragmatycznym podejściem do kreowanie wartości budynków jako produktów inwestycyjnych.
Pragmatyzm wymusza jednak ostrożność. Kluczowym wyzwaniem dla nowych projektów mixed-use jest reforma planistyczna i termin 30 czerwca 2026 roku na uchwalenie planów ogólnych przez gminy. Grunty z MPZP sprzedają się dziś szybciej i bez presji negocjacyjnej, ponieważ dają inwestorom to, czego w 2026 roku szukają najbardziej – przewidywalność.
Kreatorzy, a nie tylko właściciele
Współczesny inwestor staje się „kuratorem doświadczeń”. W dobie wysokich stóp procentowych i wydłużonych procesów decyzyjnych (w segmencie premium zakup trwa dziś od 3 do 6 miesięcy), wygrywają projekty, które oferują coś więcej niż metry kwadratowe. Funkcje społeczne przestały być „miękkim” dodatkiem do raportu. To twardy fundament wyceny nieruchomości, który chroni ją przed utratą płynności. Biorąc pod uwagę te wyzwania, tym bardziej cieszy fakt, rodzime fundusze i family offices coraz aktywniej wypełniają lukę po odpływie wielkiego kapitału z USA i Europy Zachodniej w ostatnich kilku latach, skutecznie łącząc najlepsze praktyki globalnych graczy z pragmatyczną odwagą i znajomością lokalnego kontekstu.
– W 2026 roku i latach następnych, sukces będziemy mierzyć nie tylko stopą zwrotu, ale zdolnością inwestycji do stworzenia społeczności, która będzie chciała w danej przestrzeni żyć, pracować i zostać na dłużej. Takie społeczności, związane z daną lokalizacją, stają się integralną częścią modelu biznesowego i gwarancją dochodów z zarządzania rodzinnymi portfelami – dodaje Michał Styś, CEO, OPG Family Real Estate.
Inwestycje w nieruchomości: Porównanie dynamiki wolumenów i struktury kapitału w Polsce
| Kategoria wskaźnika | Stan rynkowy 2024 | Stan rynkowy 2025 | Trend na 2026 |
| Całkowity wolumen (mld EUR) | 5,2 | 4,5 | Stabilizacja/Lekki wzrost |
| Udział polskiego kapitału | 9% | 18% – 20% | Dominacja w segmencie Mid-Cap |
| Średnia wartość transakcji (mln EUR) | 35 – 40 | 24 – 30 | Fragmentacja portfeli z coraz większą aktywnością lokalnych inwestorów |
| Udział sektora biurowego (mld EUR) | ~1,7 | 1,8 (+7% YoY) | Selektywność aktywów Prime |
| Udział sektora handlowego (mln EUR) | ~1.600 | 859 (-48% YoY) | Koncentracja na parkach handlowych |
